兴邦物业公司李宝申同志被授予

北京市首届“最美物业人”称号

  2020年以来，北京市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记对北京一系列重要讲话精神，坚持人民至上，推动《北京市物业管理条例》的全面实施，物业管理工作取得了突出成效，物业“三率”水平不断提升，党建引领物业管理体系基本形成。三年来，各物业企业坚持党建引领，不断提升物业服务质量，形成了物业管理的生动北京实践。   

为大力宣传物业行业先进人物和感人事迹，展现首都物业从业人员良好精神风貌，促进我市物业服务水平提升，2023年5月20日上午，在丰台区政府召开了北京市首届“最美物业人”表彰大会。北京市住房和城乡建设委员会、首都精神文明建设委员会办公室授予90人“北京市首届‘最美物业人’称号”（其中丰台区6人），对在物业服务工作中涌现出的一批作风优良、勇于担当、乐于奉献、业绩突出的物业人予以表彰。

  在此次表彰大会上，北京兴邦物业公司万芳园二区项目部项目总经理李宝申同志荣获北京市首届“最美物业人”荣誉称号，并代表全区物业服务企业宣读了《丰台区住宅物业服务项目安全生产承诺书》。

  此次“最美物业人”评选工作的开展，进一步展现首都物业管理行业从业人员的良好精神风貌，促进了首都物业服务水平和质量不断提升。

                                                   文/王荣秋

 

梳理公司服务升级的过程，体会从量变到质变的成长

（一）

与会领导、各位同事大家好：

  今天我跟大家分享的内容是梳理公司服务升级的过程，体会从量变到质变的成长。主要是通过梳理服务产品从量变到质变的过程中，回顾公司的成长历程。

  公司自1999年5月成立以来至今已经走过了20多年的发展历程，管理面积也从当时的10余万平方米发展到现在的近200万平方米，企业资质也从暂三级发展到现在的一级物业服务企业。

  2002年集团公司正式启动了万年花城项目，提出打造京西南首个200万超级大盘的宏伟目标。当时万年物业（兴邦物业公司的前身）的资质是暂三级，按当时的规定最大的管理面积不能超过30万平方米，面对2004年要接管万年花城这个超级大盘，为集团公司的发展提供有力的支撑，公司启动了管理架构改革和服务体系升级工作。下面我将尝试着以时间为轴线，把公司成立至今，在企业资质升级、制度建设、品牌建设、服务方式等方面的发展进行梳理。通过梳理公司的发展成长历程，还原公司服务升级的过程，体会从量变到质变的成长。

一、及时调整公司管理架构，为接管万年花城培养人才，打造管理团队

  为及时适应企业在短时间内快速扩张，公司在2004年对.管理架构进行了调整，由项目公司管理模式及时调整为公司-项目部管理模式，将现场的日常管理服务工作交由项目部负责，公司主要抓总体工作并对项目部提供技术支持和资源支持。2003年公司第一项目经理部诞生，标志着公司的管理组织架构顺利地完成了调整.，在公司的组织架构层面做好了接管万年花城的准备工作。

  在对公司管理组织架构进行改革和调整的同时，加大了各类中级职称人员的招聘力度，公司同步开展了中层管理人员的培养工作和管理团队的组建工作，通过市场招聘、内部选拔的方式确定了培养对象，通过送出去和请进来的方式对员工开展了全方位的培训工作。即安排公司高层管理人员外出学习企业管理的相关知识，安排中层管理人员参加行业主管部门举办的物业部门经理技能培训班。

  通过外请和抽到公司骨干人员讲课的方式对基层员工进行礼仪礼貌的培训，通过内外培训，全面提升公司各级员工的综合素质和专业技能，为接管万年花城储备了充足的人力资源。经过全面培训的员工，业务能力和专业水平得到了极大的提高，经过多年的岗位历练，他们当中的大部分人已经成为公司中高层管理人员，这与公司当年的培养是密不可分的。

  经过改革的兴邦物业公司，无论是管理架构还是管理团队都做好了接管完成万年花城200万平米这个超级大盘的准备。

  2005年公司开始陆续接管万年花城各地块，2005年7月接管万年花城一期（现在的首经贸北路8号院项目经理部），同年10月起陆续接管万年花城二期（现在的万芳园一区项目经理部），2006年接管万年花城三期（现在的芳菲路88号院项目经理部），2008年4月接管万年花城四期（现在的万芳园二区项目经理部），2011年8月接管万年花城五期（现在的樊羊路15号院项目经理部） 。

  现在回头看，如果说1999年是兴邦物业公司的元年，兴邦物业公司顺利诞生，2002年的改革则是兴邦物业公司的改革年，改革工作为兴邦物业公司的持续发展奠定了良好的基础，多年来支撑兴邦物业公司砥砺前行。

二、顺利完成企业资质升级工作，解除企业资质对公司发展的掣肘

  根据当时的文件（《物业服务企业资质管理办法》（以下简称办法）中华人民共和国建设部令 〔2007〕第164号）的管理规定，2002年公司的资质为暂三级，根据办法第九条的规定，暂三级资质的物业企业只能承接20万平方米的住宅项目，如果想顺利承接万年花城这个200万平米的超级大盘，公司需要在接管万年花城项目的过程中必须完成企业的升级工作，否则将没有资格接管万年花城这个超级大盘。

物业企业资质基本要求一览表

  从上表可以看出，不同资质的物业管理企业的注册资本、技术人员配置、管理业态的种类和管理面积有着明确的要求。公司面临的局面就是必须在接管万年花城的过程中完成企业的升级工作，否则将面临着行业主管部门的严厉处罚。

企业资质升级和管理面积增长示意图

  上面的示意图仅从允许管理面积的角度展示了不同企业资质登记的限管面积，企业资质还从高层管理面积、管理业态种类、中层技术人员的数量等方面有着诸多的限制，在这里不做赘述。

  但通过上图我们可以看出，如果在2005年完不成三级升二级的工作，公司将没有办法接管四项，如果强行接管，公司将受到行业主管部门严厉的处罚。依稀记得我们的邻居（周边另一个超级大楼盘的物业管理单位）因为超标接管的问题，数次遭到行业主管部门的处罚。

  企业资质升级，说起来容易，做起来难，当年正是房地产行业的井喷期，物业管理作为一个房地产行业一个附属行业，饱受各方诟病。主要原因是大家还没有从原有计划分房的观念中转变过来，更不要说花钱买物业服务了。行业主管部门对物业管理企业的资质管理更是到了严苛的地步。根据当时的办理流程，二级资质办理由省级建设管理部门办理，一级资质由国家住建部办理，从办理流程可见办理的难度非同一般。从集团公司的角度出发，兴邦物业公司必须跟上万年花城的开发速度，及时接管交付的项目。

  公司时任领导和经营管理团队面临着巨大的压力，要确保企业资质匹配上接管面积，就要交付的时间节点前完成企业的升级工作。面对山一样的压力，公司管理团队本着把不可能变为可能的思想，开始企业升级工作，报请董事会调整企业注册资本，通过内外部培训不断提升企业持证人员数量，外请专家莅临指导等形式，积极推进企业资质升级工作，在时任公司领导和管理团队的不懈努力下，公司资质成了五连跳工作，一跃成为北京地区为数不多的持有一级资质证书的物业管理企业。

企业资质升级示意图

  2003年到2004年完成了暂三级升三级的工作；

  2004年7月由三级升为二级资质；

  2009年8月由二级升为一级资质；

  2010年6月成为中国物业管理协会理事单位；

  2012年10月成为北京物业管理协会常务理事单位。

  现在看，企业的资质升级工作对企业发展起到至关重要的作用，一是解决了企业资质对接管面积的掣肘，让企业顺利接管万年花城这个超级大盘；二是培养出了一批中高层管理人员，为企业的持续发展提供充足的人力资源储备；三是组织相关单位及时对开发建设过程中的遗留问题进行了处理，并提供了与项目匹配的物业管理服务，而兴邦的服务一天比一天好，免除了集团公司的后顾之忧，为万年花城的顺利开发做出了积极贡献。

  三、企业制度建设情况

  为规范日常的管理服务工作，2002年公司开始启动了制度建设工作，根据当时外部环境，结合企业管理人员专业知识相对不足的实际情况，公司领导提出了让各级员工一看就会，一学就懂的“三句话管理服务”模式，即：

  坚持日检查、周巡查、月考核、年总结作法。

  坚持一年365天，每天24小时不间断做好服务和记录。

  坚持规范化管理，标准化服务，专业化作业，讲清楚再干，干则干好。

  检查、巡查、考核、总结是手段。“不间断地做好服务和记录”体现了我们的服务细节。“管理规范化、服务标准化、队伍专业化”是打造兴邦物业“精、细”品牌的主要措施之一。“讲清楚再干，干则干好”体现了企业众志成城的执行力和快捷的工作作风。现在员工已经将三句话管理服务方式的工作要求转化为日常工作标准。

        

  同时，为进一步规范企业的日常经营管理活动，公司启动了贯标工作。

  2004年10月完成了质量管理体系认证，质量管理体系标准的实施，确立了公司的质量管理方针，进一步提升了公司管理的标准化运行程度。

  2006年10月完成了环境管理体系认证，环境管理体系标准的实施，使得公司的环境管理工作得到了加强。

  2014年10月通过了职业健康安全体系认证，职业健康安全管理体系标准的实施，从日常管理工作中保障了公司安全生产工作的实效性开展，通过对分包方施加的影响，实现了现场人员安全生产工作的全覆盖，减少了工伤事故的发生。

  2009年公司对多年管理服务工作和制度建设工作进行了总结和提炼，推出了九大服务管理，九大服务就是将物业管理工作根据不同的专业划分成九个不同的管理板块，分为房屋设备管理、房屋设施管理、档案管理、收费管理、保洁管理、车辆管理、公共秩序管理、绿化管理、公共维修基金管理，九个管理板块。

  通过季度检查，知道每个项目部在日常管理方面存在着什么样的问题，通过对不同模块检查结果进行分析便可知道公司哪个职能部门的管理存在不足。九大服务管理的实施，对各项目部现场的服务质量有效的进行了统筹管理，通过检查——整改——复查的往复循环，及时发现现场存在的问题并加以整改，确保了现场服务质量持续达标。

  2013年，为一步落实责任区管理工作，强化各级员工的责任意识，公司在对责任区划分工作的基础上推出了“网格化管理实施方案”，将现行的责任区划分成四级网格，以“管理分区、责任到人、关注精细服务、关注客户体验”为准则，进一步明确了各职能部门和责任人的负责事项。明确提出了“管理分区，责任到岗、到人”，做到责任区全覆盖，并可追溯、可倒查责任的实施思想。

  九大服务管理和四级网格化管理是公司在多年的管理经验中提炼出来的管理措施，通过多年的实践，充分表明九大服务管理和四级网格化管理是符合公司实际行之有效的管理措施，对公司各单位的服务质量起到了有效的监督作用，确保公司整体的服务质量持续满足合同要求。

 

经过多年的建设和不断的提炼工作，公司在贯标工作的前提下，摸索总结了制度建设的成功经验，把分散的制度流程进行了汇总整理，分类成册，按照草拟制度，试点模拟，总结修订和颁布实施的步骤，公司目前已经拥有了一套全面的管理制度，且已经达到了可复制、可输出的程度，为今后的新项目接管、顾问服务等工作提供了制度保障。（未完待续）    

 文/谢晨辉

坚守岗位、爱岗敬业的秩序维护员李建奎

  李建奎是兴邦物业公司樊羊路15号院北门岗的一名秩序维护员，在平凡的岗位上，日复一日，用自己暖心的服务感染着小区业主，展现了秩序维护员爱岗敬业的精神风貌和使命担当。

  物业秩序维护员的工作平凡而枯燥，而李建奎却在这个岗位上一干就是九年。在门岗值守期间，他温馨引导车辆，耐心维持秩序，暖心搀扶老人、护送小孩，不但让院区北门交通秩序得到改善，还赢得了业主的赞誉。疫情期间更是坚守防疫一线，舍小家顾大家，默默无闻奉献着自己的力量。在小区提起李建奎，业主感受最深的便是一回到小区就能看到他的一个敬礼，听到他的一句温馨提示。

  在工作中，李建奎是一个特别有激情和感染力的人，他尊重每一位业主，始终面带微笑向每一位路过的业主打招呼、敬礼，时刻提醒业主注意过往车辆，提醒驾驶员在小区内慢行，为业主提供便民雨伞，为小区的老人提供便民打气服务。即使是在骄阳似火的夏日，李建奎也从未松懈工作，忍着高温酷暑坚守岗位，由于长时间佩戴口罩，皮肤被晒得黝黑，脸上有了“口罩脸”，衣服湿了又干，干了又湿，但他始终任劳任怨、恪尽职守，用实际行动书写着秩序维护员的职责使命，坚守在高温下为业主提供优质服务，用责任和汗水赢得小区业主的信赖。   

  用李建奎的话说，我就是想给业主一种回家的感觉，让业主一进大门口感觉回到家了，舒服。他认为，在平凡的岗位上，也能创造出不平凡的业绩。

                                                   文/周净植

微型消防站支援邻里项目扑救火灾

  2023年5月20日中午，潘家园9号院项目部接到华威消防中队电话，位于项目部2公里以外的潘家园3号楼内电动车棚突然起火，需要项目部紧急支援。项目经理赵文武得知情况后，立即组织微型消防站6名队员携带防护装置和灭火器材赶到火灾现场，与消防中队协同作战共同控制火势，约20分钟左右，火势被全部扑灭。

  此次火灾扑救过程中，充分展现了潘家园9号院项目部微型消防站联勤联动机制的灵活性、机动性，不仅检验了队伍，也切实体现了微型消防站在火灾事故中起到的作用，真正实现了“灭早、灭小、灭初期”的救援目标。

  消防安全，关系千家万户，俗话说远水救不了近火，因此在小区建立微型消防站，对及时处置初发火灾，防止火势蔓延、降低更大火灾发生的风险起着至关重要的作用。

                                    文/刘园青

兴邦物业公司各项目部开展消防演练活动

  为进一步贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作方针，提高物业服务人员及业主的消防安全意识，兴邦物业公司各项目部联合所在社区陆续开展了消防演练活动，目的一是向业主宣传普及法律法规和消防知识，二是帮助全体员工熟练掌握使用消防器材，提高初起火灾的扑救能力，三是加强中控室管理，确保设备正常运行，四是开展消防设备联动试验，确保消火栓和自动喷淋系统压力正常。

  截止到5月中旬，各小区消防演练工作全部完成，达到了演练目的，为小区业主创造安全的居住环境，筑牢消防安全“防火墙”。

文/王荣秋

兴邦物业公司举办“第八届工匠技能竞赛”

  兴邦物业工匠精神是每位在兴邦从业维修人员荣誉和追求，虽然维修人员不太善于用语言表达，但他们永远不变的是对自己专业技能不断提升的追求。

  2023年5月18日下午14：00点，由北京兴邦物业工程部和工会委员会主办的“北京兴邦物业第八届工匠技能竞赛”在芳菲路88号院小区中心广场举行，来自兴邦物业公司7个项目部的11名参赛选手进行激烈的角逐。

  本次竞赛题目为规定时间内完成图例要求的星三角降压启动运行控制线路。经过120分钟的激烈角逐，评委们根据完成时间、安装规范美观、通电试验、文明作业等方面对参赛作品进行综合评分。最终潘家园9号院项目部的高军取得本次技能大比武的冠军。长兴家园项目的段文林和首经贸北路8号院的赵建卫分别获得亚军、季军。